Nên mua đất của dân hay mua dự án — giai đoạn này câu hỏi đó quan trọng hơn cả câu hỏi mua ở đâu. Vì cùng một số tiền, hai lựa chọn ấy đưa tiền của anh chị đi hai đường hoàn toàn khác nhau.
Cầm tiền mặt lúc này là đang ở thế mạnh
Thị trường đang có một nghịch cảnh: bên bán thì nhiều người cần ra hàng gấp vì gồng lãi, bên mua thì ai cũng chờ thêm. Giao dịch đứng lại. Trong một thị trường như thế, người cầm tiền mặt là người có quyền chọn.
Nhưng có quyền chọn mà chọn sai thì vẫn mất. Em thấy nhiều anh chị cầm tiền, vừa nghe quảng cáo chiết khấu sâu là đi mua hàng mới của dự án. Em khuyên ngược lại, và dưới đây là lý do.
Đường tiền thứ nhất — mua hàng mới, đóng theo tiến độ
Một đại dự án cần rất nhiều vốn. Vốn đó đến từ ba nguồn: vay ngân hàng, phát hành trái phiếu, và tiền người mua đóng theo tiến độ.
Nguồn thứ ba chính là tiền của anh chị. Nhà chưa có, đất chưa sang tên, nhưng tiền đã đi trước. Trong khoảng thời gian đó anh chị không nắm giữ tài sản, chỉ nắm giữ một hợp đồng.
Và cái giá anh chị trả không phải giá xây dựng. Trong đó đã cộng sẵn lãi vay của chủ đầu tư, chi phí vốn, tiền quảng cáo, hoa hồng sàn, rồi mới cộng tiếp phần lợi nhuận họ muốn có. Chiết khấu trên tờ quảng cáo là chiết khấu trên chính cái giá họ tự đặt ra, không phải giá thị trường.
Đường tiền thứ hai — mua lại của người thật, đã có sổ
Mua của một người đang cần thoát hàng thì khác hẳn ba điểm.
Một là có tài sản ngay. Đất dân có sổ, căn chung cư đã có sổ, ký xong là sang tên. Không có quãng chờ nào giữa lúc tiền đi và lúc tài sản về.
Hai là có chỗ thương lượng. Người bán là người thật, có lý do thật, và lý do đó anh chị nhìn thấy được. Không ai đặt cho anh chị một bảng giá cố định rồi bảo tuần sau tăng.
Ba là giá đã gần giá thật hơn, vì nó không phải gánh chi phí bán hàng của cả một bộ máy.
Nhưng rẻ phải rẻ so với một cái mốc
Đây là chỗ nhiều người vấp. Nghe “cắt lỗ” là tưởng rẻ, trong khi giá gốc người ta mua vào đã cao sẵn.
Anh chị phải có một cái mốc trong tay: giá thật của chính khu đó — giá đang chào và giá vừa giao dịch — rồi đặt lô đang xem lên bàn mà so. Không có mốc thì mọi con số đều nghe hợp lý.
Và mua rẻ không có nghĩa là mua bừa. Trước khi xuống tiền phải kiểm bốn thứ: quy hoạch, sổ, lối đi, và ai sẽ mua lại của mình sau này. Người ta thoát hàng vì gồng lãi thì mình mua được. Người ta thoát hàng vì lô dính quy hoạch thì mình ôm cục nợ thay họ. Kiểm rồi mới cọc.
Chọn đường tiền cũng là chọn mặt bằng lãi suất cho chính mình
Có một tầng nữa ít người để ý. Lãi suất là giá của tiền — tiền khan thì giá tiền lên. Khi các đại dự án vay lớn và phát hành trái phiếu lớn, ngân hàng phải huy động lớn, lãi tiết kiệm nhích lên để hút tiền gửi, và lãi vay lên theo cho tất cả mọi người.
Nghĩa là mỗi đồng đóng tiến độ cho một dự án mới lúc này cũng là một đồng góp vào việc giữ lãi vay ở mức cao — kể cả khoản vay của chính anh chị hoặc của người thân đang gồng.
Ngược lại, nếu giai đoạn này người mua người bán nhỏ giao dịch với nhau, hàng mới khó bán, chủ đầu tư sẽ chậm mở dự án mới, chậm vay mới. Áp lực huy động giảm thì lãi suất mới có cửa hạ. Em không hứa điều đó xảy ra tháng sau, nhưng hướng đi thì rõ ràng như vậy.
Người đang gồng thì làm gì trước
Nếu anh chị không ở nhóm cầm tiền mà đang ở nhóm gồng lãi, thì việc đầu tiên không phải là tìm mua gì, mà là ngồi xuống liệt kê tài sản và soi từng món bằng 3 câu hỏi: gánh bao nhiêu lãi mỗi tháng, ba tháng tới có bán được không, có sinh ra đồng nào không.
Món nặng lãi nhất, không sinh tiền, lại khó bán nhất thì cho ra trước. Giữ lại món đang có dòng tiền. Nguyên tắc gọn một dòng: bán lô yếu để nuôi lô khoẻ, đừng làm ngược.
Vì sao Hòa Lạc hợp với cách mua này
Hòa Lạc là vùng đất dân. Phần lớn giao dịch ở đây là mua lại của người thật, sổ đỏ đứng tên người, không có chuyện đóng tiền theo tiến độ. Đúng cấu trúc giao dịch mà bài này đang nói tới.
Thêm nữa, hạ tầng khu vực vẫn đang chạy, trong khi lúc này có những chủ đất cần ra hàng. Người cầm tiền mặt vì thế gặp được giá thật, không phải giá quảng cáo.
Video ở đầu bài là phần em nói đầy đủ về vòng gồng lãi, về việc tiền của cá con đang chảy về đâu, cách giảm lãi suất và 3 việc nên làm ngay trong tuần.
Anh chị cần bảng giá thật từng khu Hòa Lạc để đặt lô đang xem lên mà so, hoặc cần kiểm quy hoạch một mảnh trước khi cọc — cứ nhắn cho em.
Em Đức – Lính nhà đất — 0986.21.3553 (Zalo).
