Mỗi lần có tin sửa luật đất đai, điện thoại của em Đức — Lính nhà đất lại đổ chuông với cùng một kiểu câu hỏi: “Nhà anh có mảnh đất để không mấy năm, giờ có bị thu hồi không?” Có người còn được khuyên thẳng: “sắp đánh thuế đất bỏ hoang rồi, bán bớt đi cho nhẹ người.”
Bài này không nhắc lại toàn bộ dự thảo. Em đi thẳng vào 5 tình huống người giữ đất hay hỏi nhất, trả lời theo đúng chữ trong dự thảo và bài báo chính thống, không thêm không bớt.
Theo dự thảo, “đất bỏ hoang” gồm những loại nào
Không phải cứ để không là bỏ hoang. Bài VnExpress ngày 19/8/2026 nêu 3 loại:
- Đất đã giao cho dự án mà chủ đầu tư chậm triển khai, không đưa vào khai thác.
- Đất canh tác (đất nông nghiệp thuần tuý, ví dụ đất lúa) không sử dụng trong 18 tháng.
- Đất lâm nghiệp bỏ không 24 tháng.
Với đất canh tác và đất lâm nghiệp, dự thảo còn đặt thêm một điều kiện: chủ sử dụng phải đã bị xử phạt hành chính mà vẫn không đưa đất vào sử dụng theo thời hạn yêu cầu, thì mới thuộc trường hợp bị xem xét thu hồi.
Tình huống 1 — Đất ở đã có sổ, chưa xây nhà, có bị thu hồi không
Không nằm trong 3 loại trên. Đất ở của người dân là đất đã có sổ riêng, Nhà nước đã thu đủ tiền. Để trống chưa xây, trồng vài cái cây, hay để dành cho con cháu đều không bị coi là bỏ hoang. Mảnh đất mua qua đấu giá của Nhà nước cũng vậy.
Tình huống 2 — Nhà có ruộng, đất nông nghiệp bỏ không thì sao
Đây là trường hợp phải để ý thật. Nếu mảnh của anh chị là đất canh tác mà không sử dụng trong 18 tháng, bị xử phạt hành chính rồi vẫn tiếp tục để không, thì thuộc diện bị xem xét thu hồi. Lý do rất rõ: đất lúa gắn với an ninh lương thực quốc gia, đất rừng gắn với độ che phủ. Nhà nước giao hai loại đất này kèm một nhiệm vụ cụ thể; không làm nhiệm vụ đó thì bị lấy lại.
Cách an toàn: đất nông nghiệp thì duy trì canh tác theo đúng mục đích, đừng đợi tới lúc bị lập biên bản.
Tình huống 3 — Muốn tách thửa cho con, có bị siết theo luật mới không
Phải tách bạch hai chuyện. Phân lô bán nền do doanh nghiệp gom đất làm đã bị hạn chế từ Luật Đất đai năm 2024. Còn tách thửa của hộ gia đình, cá nhân — chia cho hai ba đứa con, hay tách một phần để bán — là chuyện khác hẳn. Dự thảo lần này ghi rõ tháo gỡ vướng mắc về tách và hợp thửa, đăng ký biến động, sử dụng đất đa mục đích.
Câu “đất nền chết” đang được một số người bán căn hộ, biệt thự dự án nói trên mạng chính là gộp hai chuyện này làm một.
Tình huống 4 — Đất vướng thủ tục từ trước, có cửa được công nhận không
Có. Dự thảo ghi: một số trường hợp vi phạm thủ tục trước đây được xem xét công nhận quyền sử dụng đất nếu đã sử dụng ổn định, không tranh chấp, phù hợp quy hoạch, không ảnh hưởng quốc phòng, an ninh, môi trường và đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính.
Nếu mảnh của anh chị đang kẹt ở dạng này, nên gom lại giấy tờ sử dụng đất qua các năm, biên lai nộp thuế, xác nhận không tranh chấp — để khi có văn bản chính thức là làm được ngay.
Tình huống 5 — Thuế lũy tiến có ép người giữ nhiều đất phải bán không
Thuế lũy tiến đất ở không phải cái mới. Theo Luật Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp số 48, người nhiều đất đã nộp gấp 5 lần người ít đất, 14 năm nay rồi. Em Đức tính theo con số trong video: một mảnh đất trung bình thuế khoảng 100.000 đồng một năm, lũy tiến gấp 5 lần thì thành 500.000 đồng một năm — chưa đủ để bắt ai phải bán đất.
Hai thứ thật sự làm bất động sản mất giá là thuế thừa kế và giới hạn thời hạn sử dụng. Cả hai đều không có trong dự thảo lần này. Việt Nam đánh lũy tiến theo tổng số mét vuông đất chứ không theo số lượng bất động sản: 5 mảnh 50 m² không thể tính bằng 1 mảnh 2.000 m².
Trước khi quyết định bán vì sợ
Đây vẫn đang là dự thảo, còn phải qua Quốc hội, câu chữ còn có thể chỉnh. Với người đang giữ đất, việc nên làm lúc này là biết chính xác mảnh của mình thuộc loại đất gì — đất ở, đất canh tác hay đất lâm nghiệp — thay vì bán theo tin đồn.
Anh chị đang cầm một mảnh đất ở Hòa Lạc, Xuân Mai hay nơi khác mà vẫn còn lăn tăn, cứ để lại câu hỏi dưới video hoặc nhắn Zalo 0986.21.3553, ghi rõ đất của mình là loại đất gì — em Đức trả lời từng người.
Nguồn: VnExpress 19/8/2026 “Dùng thuế để hạn chế đầu cơ, găm giữ đất” — https://vnexpress.net/dung-thue-de-han-che-dau-co-gam-giu-dat-5110642.html
