“Đất Hà Nội đắt quá rồi, mang tiền vào Sài Gòn đi, trong đó cho thuê tốt hơn nhiều.”
Đó là cuộc gọi em Đức — Lính nhà đất kể lại ở đầu video. Nghe cũng có lý, nhưng nhiều người cầm 5 tỷ, 10 tỷ vẫn không dám. Bài này đặt ba chỗ để tiền cạnh nhau — căn hộ trong nội đô Hà Nội, bất động sản ở Thành phố Hồ Chí Minh và đất nền Hòa Lạc — rồi soi bằng hai thứ mà bảng dòng tiền không đo được.
Nếu chỉ nhìn lợi suất, Thành phố Hồ Chí Minh đang hơn
Quý 2 năm nay, lợi suất cho thuê căn hộ ở Hà Nội là 2,3 %, ở Thành phố Hồ Chí Minh là 3,3 %. Cùng một số tiền, trong đó cho thuê tốt hơn thật. Ngoài Bắc giá tăng phi mã nhưng bán lại chậm, trong Nam hàng thứ cấp đang phải điều chỉnh giá.
Em Đức nói thẳng trong video: tính bài toán 1 đến 3 năm, người ta có thể đúng. Nhưng mua đất đâu phải để cầm một năm.
Câu hỏi thứ nhất — mảnh đất cao bao nhiêu mét
Năm 2019, các nhà khoa học đo lại cao độ đồng bằng sông Cửu Long bằng phương pháp mới. Trước đó ai cũng nghĩ vùng này cao trung bình 2,6 mét; con số đo lại là 0,8 mét — khoảng 80 cm, bằng chiều cao cái bàn uống nước.
Mặt đất ở đó cũng không đứng yên: lún từ nửa cm đến 3 cm mỗi năm. Thành phố Hồ Chí Minh lún bình quân 2 cm mỗi năm, có khu tới 6–8 cm; cộng dồn từ năm 1990 đến nay đã lún khoảng 1 mét.
Để công bằng: tin “miền Tây bị xoá sổ năm 2050” đã bị Bộ Tài nguyên và Môi trường bác bỏ vì thiếu cơ sở. Nhưng kịch bản chính thức ghi rằng nếu nước biển dâng 1 mét, gần 47 % diện tích đồng bằng sông Cửu Long có nguy cơ ngập, Thành phố Hồ Chí Minh hơn 17 %.
Câu hỏi thứ hai — người trẻ đang đến hay đang đi
Mười năm từ 2009 đến 2019, cả đồng bằng sông Cửu Long chỉ tăng thêm hơn 82.000 người. An Giang, Sóc Trăng, Cà Mau tăng trưởng dân số âm. Tỷ trọng dân số của vùng trong cả nước tụt từ 22,4 % xuống 17,9 %.
Người ta không đợi nước ngập đến cổ mới đi. Người ta đi trước đó hàng chục năm.
Còn giữ tiền trong nội đô Hà Nội?
Rủi ro ở đây không nằm ở cao độ mà nằm ở chính sách. Khu vực lõi từ Vành đai 3 trở vào đang là một cuộc tái cấu trúc rất lớn, ưu tiên trước mắt là Vành đai 1 và Vành đai 2. Con số giai đoạn đầu đang được nói tới: ven sông Hồng khoảng 200.000 dân, quanh Hồ Tây 200.000, phố cổ hơn 26.000, các khu còn lại trong Vành đai 3 khoảng 370.000 — cộng lại khoảng 860.000 người.
Hà Nội đang lấy ý kiến người dân về quy hoạch hơn 11.400 ha ven sông Hồng, thống nhất chủ trương sắp xếp lại khu dân cư ngoài đê; riêng cụm Nhật Tân – Tứ Liên diện tái thiết khoảng 96 ha. Từ ngày 7 đến 26/9, thành phố lấy ý kiến về khu vực hồ Hoàn Kiếm và vùng phụ cận khoảng 66 ha.
Bỏ 5 tỷ, 10 tỷ vào một căn mà 10 năm tới còn ngồi chờ xem rơi vào ô phố nào — đó là câu hỏi mỗi người phải tự trả lời.
Đất nền Hòa Lạc trả lời hai câu hỏi đó thế nào
Về cao độ: vùng Hòa Lạc nằm trên dải bán sơn địa, độ cao trung bình từ 10 đến 15–20 mét so với mực nước biển. Người ta cũng không đặt bộ não dữ liệu của cả quốc gia xuống vùng đất mỗi năm tụt 3 cm — Trung tâm Dữ liệu Quốc gia khai trương ngày 18/8/2025 và nhà máy chế tạo chip bán dẫn đầu tiên khởi công ngày 16/1/2026 đều ở Hòa Lạc.
Về dòng người: cạnh Đại lộ Thăng Long đã có Bệnh viện Nhi Trung ương cơ sở 2 và Bệnh viện Phụ sản Trung ương cơ sở 2 — bệnh viện cho trẻ em và cho phụ nữ trong độ tuổi sinh đẻ, tức là cho gia đình trẻ. Các trường đại học trong nội đô đang được đưa dần ra Hòa Lạc và Xuân Mai.
Một bên là người từ lõi nội đô phải đi đâu đó, một bên là người trẻ các tỉnh vẫn đổ về Hà Nội để học và làm. Hai dòng người đi ngược chiều nhau sẽ gặp nhau ở đâu — đó là câu em Đức để lại cho người xem.
Trước khi xuống tiền ở bất cứ đâu
Đúng xu hướng mà mua quá đắt vẫn là một khoản đầu tư tệ. Vì vậy ngoài cao độ và dòng người, anh chị vẫn phải hỏi: giá hôm nay đã phản ánh bao nhiêu năm của tương lai rồi. Khu nào ở Hòa Lạc, giá vùng nào đang ở đâu, địa hình từng chỗ ra sao — em Đức nói ở các video thực địa tiếp theo.
Anh chị cần tư vấn đất nền Hòa Lạc, liên hệ Điền Minh Invest — em Đức Lính nhà đất: 0986.21.3553 (Zalo / Call).
