Mua đất Hòa Lạc giá rẻ khu nào để tăng giá mạnh trong vài năm tới? Góc nhìn từ khảo sát thực tế

Có hơn 2 tỷ trong tay, câu hỏi thường gặp nhất là mua đất Hoà Lạc khu nào và liệu còn đất giá rẻ hay không. Bài này so ba khu vực người ta hay nhắc nhất ở tầm tiền đó, nói rõ khu nào em tránh và vì sao.

Trước hết là một dấu hiệu thị trường: trước Tết âm lịch vừa rồi, quanh FPT và Khu công nghệ cao Hoà Lạc vẫn còn những mảnh 60 – 65m² giá hơn 2 tỷ. Chỉ vài tháng sau, hầu hết đã lên trên 3 tỷ. Mặt bằng giá đang dịch chuyển thật, không phải chuyện kể cho vui.

Cổ Đông, Sơn Tây — khu em khuyên tránh

Cổ Đông nằm gần Quốc lộ 21A, giữa Hoà Lạc và Sơn Tây. Ở đây vẫn còn mảnh khoảng 100m² giá 2,5 tỷ, nghe thì vừa tầm. Nhưng đi thực địa mới thấy vấn đề: nhiều lô gần mồ mả hoặc trại nuôi gà, đường vào ô tô không tránh nhau được và không quay đầu được, hình thửa xấu — có mảnh mặt tiền 5m mà hậu chỉ 4,5m, tóp hậu khá sâu.

Nhưng chuyện lớn hơn nằm ở giá. Hai ba năm qua giá đất Cổ Đông đã tăng gấp 2 đến 3 lần, mà không phải nhờ hạ tầng lớn hay dự án lớn nào. Theo quan sát của em, phần tăng đó đến từ sóng đầu cơ và từ các sàn môi giới vài trăm tới cả nghìn nhân viên cùng đẩy giá. Mua vào lúc này thì ít nhất hai năm mới về bờ.

Phú Mãn, Phú Cát — hợp mua để ở hơn là để đầu tư

Phú Mãn có đủ tiện ích cho một gia đình: trường mầm non, cấp 1, cấp 2, trạm y tế, lại gần khu công nghệ cao. Vì vậy thanh khoản rất tốt, cần bán là có người mua.

Đổi lại, giá đã cao — thường trên 30 triệu/m². Nếu mục tiêu là ở thì hợp lý, còn nếu mục tiêu là biên lợi nhuận rộng thì Phú Mãn không còn là chỗ tốt nhất, trừ vài mảnh đặc biệt như lô 100m² full thổ cư đất giãn dân, hai mặt tiền trước sau, sát trục chính Phú Mãn, giá hơn 2 tỷ.

Yên Bài — nơi còn đất rẻ thật

Đây là khu em đang tập trung. Ở Yên Bài vẫn còn những mảnh 150 – 168m², lô góc, full thổ cư, giá hơn 2 tỷ — tức là gấp đôi diện tích Cổ Đông với cùng tầm tiền.

Quan trọng hơn diện tích là ở đây đã có dân sống thật: trường mầm non, cấp 1, cấp 2, chợ trung tâm Yên Bài, dân cư đông, gần đó còn có xưởng may. Đất có người ở quanh thì mới có người mua lại, chứ không phải khu đất hoang chờ sóng.

Động lực tăng giá của Yên Bài

Một khu muốn tăng giá bền thì phải có hạ tầng, công trình lớn, dự án đô thị hoặc khu công nghiệp. Ở Yên Bài mấy thứ đó đang hiện ra rõ:

• Một phút ra đường tỉnh 87. Cuối năm nay tuyến này thành đường ba trong một: đường tỉnh 87, đường Hồ Chí Minh và đường Vành đai 5.
• Vành đai 5 rộng 120m khởi công quý 4 năm nay.
• Hai phút ra Đại lộ Thăng Long. Đoạn kéo dài đang mở rộng mặt đường 120 – 180m, dự kiến tháng 6 năm nay thông xe kỹ thuật, khi đó về trung tâm Hà Nội khoảng 30 phút.

Chênh lệch giá giữa hai khu

Khu vực	Giá đang giao dịch
Cổ Đông – Sơn Tây	33 – 45 triệu/m²
Yên Bài – Hoà Lạc	hơn 10 triệu/m²

Yên Bài đang rẻ bằng khoảng một phần ba đến non nửa Cổ Đông, trong khi hạ tầng thì rõ ràng hơn. Nếu vài năm tới Yên Bài chỉ cần lên bằng mặt bằng Cổ Đông hiện nay thì phần chênh đã đáng kể — nhưng em nói rõ đây là kịch bản, không phải cam kết, và nó chỉ xảy ra nếu mấy tuyến đường trên về đích đúng như kế hoạch.

Giá và tiến độ hạ tầng trong bài là ghi nhận tại thời điểm quay video. Trước khi đặt cọc, anh chị vẫn cần tự kiểm tra quy hoạch và pháp lý của đúng thửa đất đó.