Cùng một số tiền: mua 100 – 160m² trong dự án Hoà Lạc Metro City, hoặc mua 784m² đất dân ở Đồng Chằm cách đó vài phút. Bài này đặt hai lựa chọn cạnh nhau và nói cả phần lợi lẫn phần thiệt của vế thứ hai.
Vị trí
| Từ mảnh đất tới | Khoảng cách |
|---|---|
| Nút giao Quốc lộ 21A – Đại lộ Thăng Long | 2 phút |
| Đại học Quốc gia Hà Nội | 2 phút |
| Ga Metro số 5 (cạnh cổng Đại học Quốc gia) | 2 phút |
| Đường trục chính đô thị 60m theo quy hoạch | hơn 100m |
| Đường 30m theo quy hoạch | 50m |
Đồng Chằm thuộc Yên Xuân, nằm ở phần lõi của đô thị vệ tinh Hoà Lạc. Quỹ đất ở đây gần cạn — tìm trên các nền tảng rao bán sẽ thấy giao dịch rất thưa, nhiều lần mua bán gần nhất đã cách đây vài năm.
Thông số mảnh đất
- Tổng diện tích 784m², trong đó 400m² thổ cư
- Lô góc tại ngã tư đường nhựa lớn, nở hậu kép, hướng Đông Nam
- View hồ tự nhiên, xung quanh là biệt thự và nhà dân khá giả, đối diện siêu thị
- Giá hơn 20 triệu/m²
784m² nhưng chỉ 400m² là thổ cư
Gần một nửa diện tích là đất vườn hoặc đất trồng cây. Phần đó không xây dựng được cho tới khi chuyển đổi, mà chuyển đổi thì phụ thuộc quy hoạch sử dụng đất của địa phương, có hạn mức, và phải nộp tiền theo bảng giá đất — khoản này không nhỏ. Khi so đơn giá với đất dự án 100% xây được, phải tính cả chi phí và rủi ro chuyển đổi vào, chứ không so trần trụi 20 triệu với 100 triệu.
Khai thác được gì
Với mặt tiền lô góc đường nhựa lớn và view hồ, mảnh này hợp với nhà hàng, café, dịch vụ, hoặc căn hộ dịch vụ phục vụ giảng viên Đại học Quốc gia, kỹ sư và chuyên gia Khu Công nghệ cao. Xây nhà trọ bình dân ở vị trí này là dùng không hết giá trị mặt tiền.
Phương án tách lô cũng được nhắc tới. Nhưng tách thửa hiện phải theo điều kiện diện tích và mặt tiền tối thiểu của thành phố, và chỉ tách được trên phần đủ điều kiện — nên đây là việc cần hỏi địa chính xã trước, không phải việc mặc định làm được.
Động lực tăng giá — và giới hạn của nó
- Đại lộ Thăng Long kéo dài đang mở rộng lên 120 – 180m
- Đại học Quốc gia Hà Nội đang thi công quy mô lớn
- Metro số 5 Văn Cao – Hoà Lạc vừa khởi công, dự kiến hoàn thành năm 2030
- Quanh nút giao có khách sạn 20 tầng chuẩn bị triển khai và dự án Hoà Lạc Metro City (100 – 130 triệu/m²)
Về con số “tăng trên 10 lần trong 5 năm”
Con số này dựa trên phép so sánh với đất lô góc gần ga metro ở nội đô, nơi giá 300 – 350 triệu/m². Em không đưa nó ra như một dự báo, vì ba lẽ. Một, mặt bằng giá nội đô hình thành từ mật độ dân cư và dịch vụ tích tụ hàng chục năm, không chuyển sang vùng ven chỉ vì có ga. Hai, mốc 2030 là dự kiến; Cát Linh – Hà Đông và Nhổn – ga Hà Nội đều chậm nhiều năm so với kế hoạch ban đầu. Ba, ngay trên một tuyến, có ga tăng mạnh và có ga gần như đứng yên. Cái chắc chắn hôm nay là vị trí, diện tích và mức giá; phần nhân lần là kỳ vọng.
Mảnh này hợp với ai
Người có vốn lớn, nhàn rỗi, nhìn 5 – 10 năm và có kế hoạch khai thác trong lúc chờ. Không hợp với người định lướt sóng, vì tổng giá trị lớn nên số người mua lại được cũng ít hơn nhiều so với lô 150m².
Giá, quy hoạch và tiến độ trong bài là ghi nhận tại thời điểm khảo sát. Đây là quan điểm cá nhân của người viết, không phải lời khuyên đầu tư.
Muốn xem mảnh lô góc 784m² Đồng Chằm này
Liên hệ Mr. Đức – Lính nhà đất Hoà Lạc, 0986.21.3553 (Zalo/Call). Nhóm VIP nhận tin đất: zalo.me/g/ehegqi507.
