Đi xem đất mà thấy cổng hoành tráng, cảnh quan lung linh, đường bóng mượt, thì cần hiểu một điều: phần lớn công sức làm cho nó đẹp như vậy đã được tính vào giá bán.
Giá của một sản phẩm đã hoàn thiện gồm những gì
| Cấu phần | Ai đã trả trước | Ai trả sau cùng |
|---|---|---|
| Gom đất giai đoạn sớm | bên phát triển | người mua |
| Hạ tầng, cảnh quan | bên phát triển | người mua |
| Pháp lý, chuyển đổi | bên phát triển | người mua |
| Truyền thông, đội bán hàng | bên phát triển | người mua |
| Lợi nhuận phát triển | — | người mua |
Nghĩa là khi mua một sản phẩm đã đẹp hoàn chỉnh, người mua trả cho cả giá trị lẫn chi phí tạo ra giá trị đó. Phần tăng giá dễ nhất — quãng từ đất thô lên đất hoàn thiện — đã diễn ra trước khi mở bán.
Nhưng đừng đọc thành “đừng bao giờ mua hàng dự án”
Cái người mua nhận lại từ phần chênh đó là thật: pháp lý đã xử lý xong, hạ tầng dùng được ngay, an ninh và quản lý vận hành, và thanh khoản tốt hơn vì có mặt bằng giá tham chiếu rõ. Với người không có thời gian tự soi giấy tờ, hoặc cần bán lại trong vài năm, đó là khoản chi đáng. Cái sai không nằm ở việc mua hàng hoàn thiện, mà nằm ở việc mua hàng hoàn thiện rồi kỳ vọng biên lợi nhuận của giai đoạn thô — hai thứ đó không đi cùng nhau được.
Biên lợi nhuận lớn nằm ở đâu
Ở giai đoạn đất còn thô, chưa nhiều người nhìn ra, hạ tầng đang làm, dòng tiền đang hình thành. Đổi lại, giai đoạn đó đi kèm ba thứ: rủi ro pháp lý cao hơn, thanh khoản thấp hơn, thời gian chờ dài hơn. Không có bữa trưa miễn phí — biên lợi nhuận lớn là tiền công trả cho việc chịu ba thứ đó.
Vì sao nhiều người nhìn về đất nền Hoà Lạc
- Nhiều khu còn ở mức hơn chục triệu/m²
- Metro số 5, Đại học Quốc gia, Khu Công nghệ cao, Vành đai 5, Đại lộ Thăng Long đang dồn về
- Mặt bằng giá chưa bị đẩy tới mức người mua cuối gánh hết
Nếu chọn giai đoạn sớm thì phải làm gì
- Tự kiểm sổ, quy hoạch thửa, chỉ giới, đường vào — phần này không ai làm hộ
- Chỉ dùng vốn nhàn rỗi, vì thời gian chờ không đoán trước được
- Ưu tiên mảnh có giá trị sử dụng ngay, để lúc thị trường im vẫn dùng được
Nội dung trong bài là quan điểm cá nhân của người viết về đặc điểm chung của hai giai đoạn sản phẩm, không nhằm nhận định về bất kỳ chủ đầu tư hay dự án cụ thể nào, và không phải lời khuyên đầu tư.
Muốn xem đất Hoà Lạc ở giai đoạn còn sớm
Liên hệ Mr. Đức – Lính nhà đất Hoà Lạc, 0986.21.3553 (Zalo/Call). Nhóm VIP nhận tin đất: zalo.me/g/ehegqi507.
