Đô thị Đại học hàng trăm nghìn người – Nhu cầu NHÀ TRỌ cực lớn – Giá đất Hòa Lạc RẺ bằng 1/10 nội đô

Khu đô thị đại học phía Tây khi hình thành đầy đủ sẽ có hàng trăm nghìn người học và làm việc. Bài này tính thử điều đó nghĩa là bao nhiêu chỗ ở — và nói rõ phần nào là cầu thật, phần nào là kỳ vọng.

Cầu chỗ ở đến từ ba nhóm

Ba nhóm này không tới cùng lúc và không trả cùng mức. Sinh viên tới trước và đông nhất nhưng trả thấp nhất; hai nhóm sau tới chậm hơn nhưng là nguồn thu ổn định hơn.

Vì sao phần lớn nhà trọ hiện nay phục vụ nhóm thứ nhất

Vì đó là nhóm đã có mặt. Nhưng cũng vì thế mà cạnh tranh ở phân khúc phòng trọ giá rẻ tăng nhanh nhất: rào cản thấp, ai cũng xây thêm được vài phòng.

Nếu định làm nhà trọ, tính đủ sáu khoản

1. Tiền đất, tính trên phần thổ cư
2. Tiền xây — thường lớn hơn tiền đất
3. Chi phí đáp ứng điều kiện phòng cháy chữa cháy
4. Tỷ lệ trống trung bình cả năm, không lấy tháng cao điểm
5. Chi phí vận hành và sửa chữa
6. Nguồn cung phòng mới sẽ ra trong hai năm tới quanh đó

Khoản cuối là khoản hay bị bỏ qua nhất, và cũng là khoản làm hỏng nhiều bài toán nhất.

Cách kiểm nhanh

Đi quanh bán kính 500m, đếm số nhà treo biển cho thuê phòng, hỏi hai ba nhà về giá và tỷ lệ trống, rồi đếm số nhà trọ đang xây dở. Ba con số đó cho biết bài toán hai năm tới chính xác hơn mọi dự báo.

Nội dung trong bài là quan điểm cá nhân của người viết, không phải lời khuyên đầu tư.