Mua đất gần Đại học Quốc gia ở Hoà Lạc thì lãi đậm hay sập bẫy? Câu trả lời không nằm ở tin quy hoạch, mà nằm ở phép tính cung cầu phòng trọ và ở khoảng cách thật từ lô đất tới cổng trường. Bài này làm cả hai phép tính đó.
Quy mô thật của khu đại học
| Hạng mục | Quy mô theo quy hoạch |
|---|---|
| Diện tích khu đại học | khoảng 1.100 ha |
| Sinh viên khi hoàn thiện | khoảng 80.000 người |
| Giảng viên và nhân viên | 8.000 – 10.000 người |
| Tổng hệ sinh thái phục vụ | 90.000 – 100.000 người |
Giả sử 70% sinh viên ở ngoài ký túc xá thì có khoảng 56.000 người cần thuê nhà. Đây mới là con số quyết định thị trường đất quanh trường, chứ không phải diện tích khu đại học.
Bài toán cung cầu phòng trọ
Tính trung bình 2 sinh viên một phòng thì nhu cầu khoảng 28.000 phòng trọ. Nguồn cung quanh Hoà Lạc hiện vẫn còn mỏng. Nếu mỗi nhà đầu tư xây khoảng 10 phòng, thị trường cần tới 2.800 người xây mới đủ.
Nhu cầu ở thật kiểu này là thứ giữ giá đất, khác hẳn với giá tăng do sóng đầu cơ.
Thử tính dòng tiền từ một lô đất
| Khoản mục | Con số ví dụ |
|---|---|
| Diện tích lô | 150m² |
| Giá đất | khoảng 46 triệu/m², tổng khoảng 6,9 tỷ |
| Chi phí xây 24 phòng | 2,4 – 3 tỷ |
| Giá thuê | 2,5 – 3 triệu/phòng/tháng |
| Doanh thu | khoảng 64,8 triệu/tháng, tương đương 780 triệu/năm |
| Lợi nhuận ròng sau chi phí vận hành 10 – 15% | 660 – 700 triệu/năm, khoảng 7 – 9%/năm |
Con số 7 – 9% một năm này chưa tính phần tăng giá đất. Nhưng nó cũng chỉ là ví dụ tính toán trên giấy: giá thuê, tỷ lệ lấp đầy và chi phí vận hành thực tế thay đổi theo từng vị trí và từng người quản lý.
Đã có tiền lệ ở Hà Nội chưa
Có. Khu Xuân Thuỷ – Cầu Giấy giai đoạn 2005 – 2010 giá đất còn dưới 20 triệu/m². Sau khi khu vực phát triển, nhiều vị trí đã đạt 80 – 100 triệu/m² — biên độ khoảng 5 đến 10 lần trong 10 đến 15 năm.
Điểm chung của các khu đại học lớn đều giống nhau: trường lớn kéo sinh viên đông, sinh viên kéo dịch vụ, dịch vụ kéo giá đất theo nhu cầu thật.
Hoà Lạc khác gì các khu đại học nội đô
Ngoài Đại học Quốc gia, Hoà Lạc còn có Khu công nghệ cao, quy hoạch đô thị vệ tinh phía Tây và tuyến metro số 5 Văn Cao – Hoà Lạc. Đổi lại, khoảng cách tới trung tâm Hà Nội khoảng 25 km, nên chu kỳ phát triển có thể kéo dài hơn — bù lại nền giá hiện tại vẫn thấp hơn nhiều khu vực khác của thành phố.
Bán kính bao nhiêu thì còn ăn theo được trường
| Khoảng cách tới trường | Đánh giá |
|---|---|
| 500m – 2km | Thanh khoản tốt nhất |
| 2 – 4km | Phụ thuộc nhiều vào trục đường lớn |
| Trên 4km | Tác động từ đại học giảm dần |
Nên không phải cứ nghe “gần đại học” là yên tâm. Phải gần đủ để sinh viên đi 5 – 10 phút là tới lớp, chứ xa hơn thì các em sẽ chọn chỗ khác, và nhà trọ xây ra sẽ ế.
Ba thứ phải kiểm trước khi chốt
Vị trí trong bán kính đi bộ hoặc xe máy vài phút tới cổng trường đang hoạt động. Đường ô tô vào tận nơi. Pháp lý rõ ràng. Thiếu một trong ba thì bài toán dòng tiền ở trên không chạy.
Đầu tư quanh đại học là đầu tư vào dòng người, không phải đầu tư theo tin đồn. Số liệu trong bài là ghi nhận tại thời điểm quay video và mang tính tham khảo, không phải lời khuyên đầu tư.
Muốn đi khảo sát quanh Đại học Quốc gia
Liên hệ E Trưởng – Thổ Dân Hoà Lạc, 0915.146.456 (Zalo/Call). Nhóm VIP nhận tin đất: zalo.me/g/kuoiaw651.
